Недвижимость Бреста информационный сайт
Недвижимость Бреста - без посредников
Место
Вашей
рекламы
меню
на главную :: гостевая книга :: доска объявлений :: форум
новости
АГЕНТСТВА
НЕДВИЖИМОСТИ
ВИДЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ГРАЖДАН

Гражданский кодекс Республики Беларусь 1998 года установил две группы недействительных сделок:
- оспоримые сделки;
- ничтожные сделки.
Оспоримая сделка является недействительной в силу оснований, установленных ГК, в силу признания ее таковой по решению суда.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от того, было ли вынесено судебное решение о ее недействительности.
Согласно п.1 ст.167 ГК сделка является недействительной по основаниям, установленным Кодексом либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Новым по содержанию является правило, установленное п.3 ст.167 ГК. Требования о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены лицами, указанными в Кодексе либо в ином законодательном акте, устанавливающем оспоримость сделки.
На основании общих положений гражданского законодательства недействительность оспоримой сделки подтверждается вступившим в законную силу решением суда о признании оспоримой сделки недействительной. Это означает, что сделка, хотя и имеющая признаки оспоримой, но не признанная таковой в судебном порядке, может быть исполнена сторонами. В этом случае она повлечет соответственно или возникновение, или изменение, или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор купли-продажи, мены квартиры, другого объекта недвижимости, совершенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может повлечь такие же последствия, что и обычная купля-продажа, мена жилого помещения, если он не будет оспорен в судебном порядке. Аналогично переход прав и обязанностей от продавца к покупателю будут иметь место и в том случае, когда в судебном порядке не будет оспорен договор купли-продажи квартиры, совершенный под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
Согласно новому Гражданскому кодексу к числу ничтожных относятся:
- сделки, не соответствующие законодательству (ст.169);
- сделки, совершение которых запрещено законодательством (ст.170);
- мнимые и притворные сделки (ст.171);
- сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст.172);
- сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (ст.173);
- сделки, совершенные с несоблюдением установленной нотариальной формы или требования о государственной регистрации.
Например, сделка по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, а также любая другая сделка по отчуждению объектов недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним лицам, является ничтожной, если она совершена без разрешения органов опеки и попечительства, как противоречащая ст.35 ГК.
Сделки опекуна, попечителя, их супругов и близких родственников с подопечным являются ничтожными. Запрет на их совершение установлен п.3 ст.35 ГК Республики Беларусь и ст.162 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье. Исключение составляют случаи передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.
Запрещено совершение договора дарения от имени малолетнего подопечного. В случае совершения сделок опекуном или попечителем с нарушением требований ст.162 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, они признаются недействительными как не соответствующие требованиям закона в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь.
Согласно ст.529 ГК, существенным условием договора продажи жилого дома или квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Нарушение данной нормы влечет ничтожность сделки, так как она противоречит требованиям законодательства. Следовательно, если собственник жилого помещения не указал в договоре отчуждения жилья, что имеются лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, такой договор влечет признание его ничтожным. С заявлением суду о признании факта ничтожности такого договора вправе обратиться любые заинтересованные лица, в том числе и проживающие совместно с собственником, который произвел отчуждение жилого помещения, при этом не имеет значения, являются ли указанные лица членами семьи собственника или нет.
Новый Гражданский кодекс содержит ряд новелл. Так, согласно п.2 ст.172 ГК, сделка, совершенная недееспособным гражданином, признанным таковым вследствие психического расстройства, может быть по требованию его опекуна в интересах такого гражданина признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Такие же последствия могут наступать по сделке, совершенной несовершеннолетним до 14 лет, согласно п.2 ст.173 ГК.
К оспоримым сделкам относятся:
- сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст.174 ГК);
- сделки, совершенные несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст.176);
- сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177);
- сделки, совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.178);
- сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст.179);
- сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.180).
Сделки, совершаемые гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, отличаются от сделок, совершаемых недееспособными гражданами, тем, что на момент совершения сделки граждане, названные в ст.177 Гражданского кодекса, при наличии тех же пороков воли, которые указаны в ст.172 Гражданского кодекса, не признаны недееспособными. Причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими, значения не имеют. Оспорить сделку, совершенную гражданином, не способным на момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, могут все лица, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены такой сделкой.
В постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 20 марта 2000 года № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» указано, что нарушение условий обмена жилыми помещениями, предусмотренных ст.33 Жилищного кодекса, является основанием для признания обмена недействительным.
Обмен может быть признан судом недействительным и по иным основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, под влиянием заблуждения, обмана).
Применительно к жилой площади заблуждением признается неправильное представление о таких существенных недостатках жилого помещения, которые на момент совершения сделки не могли быть выявлены, а обнаружены впоследствии, и эти недостатки препятствуют проживанию в жилом помещении.
Заблуждением, влекущим признание обмена недействительным, может являться противопоказанность проживания в полученном по обмену жилом помещении по состоянию здоровья. Причем заблуждение истца может иметь место и при отсутствии вины ответчика.
В то же время, согласно п.1 ст.179 ГК, заблуждение относительно мотивов обмена жилыми помещениями не является основанием для признания обмена недействительным.
Круг лиц, которые могут предъявить иск о признании сделки недействительной, ограничен. Так, требовать признания недействительной сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности, вправе учредитель (участник) этого юридического лица или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица. Кроме того, следует учитывать и право, установленное ст.175 ГК. Так, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законодательстве либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.
Если недвижимость будет продана гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками, наркотическими средствами или психотропными веществами, в суд с иском о признании такой сделки недействительной вправе обратиться попечитель такого лица.
С исками о признании сделки недействительной вправе также обратиться:
- родители, усыновители или попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет – при совершении ими сделки без их согласия;
- гражданин, хотя и дееспособный, но находящийся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
- лица, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате совершения сделки гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
- опекуны в отношении сделок, совершенных гражданином, впоследствии признанным недееспособным, если доказано, что в момент совершения сделки такой гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
- сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
- потерпевший по сделке, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
- лицо, вынужденное совершить кабальную сделку, то есть сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась.
Статья 168 ГК содержит общие положения о последствиях недействительности сделки. По общему правилу, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Однако, если из содержания сделки вытекает, что она может быть прекращена на будущее время, суд признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
Пункт 2 ст.168 ГК устанавливает ответственность участников при недействительности сделки: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены Гражданским кодексом либо иными законодательными актами.
Последствия недействительности сделок с жилыми помещениями, установленные ст.168 Гражданского кодекса, применяются в том случае, когда сделка исполнена одной или обеими сторонами полностью или частично. Если лицо, к которому перешло жилое помещение по недействительной сделке, произвело его отчуждение добросовестному приобретателю, истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя допускается только при наличии оснований, предусмотренных п.1 ст.283 Гражданского кодекса, в том числе, если это помещение выбыло из владения собственника или владельца помимо их воли. К выбывшим помимо воли можно отнести жилые помещения по недействительным сделкам, совершенным, в частности, гражданином, признанным недееспособным, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одно стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.
Жилое помещение может быть истребовано у добросовестного приобретателя, не являющегося стороной в недействительной сделке, путем предъявления виндикационного иска, который подлежит рассмотрению в одном исковом производстве с требованиями о недействительности сделки с жилым помещением.
Если виндикационный иск будет удовлетворен, добросовестному приобретателю возмещаются понесенные им расходы по приобретению жилого помещения.
Согласно ст.181 ГК, недействительность части сделки не влечет за собой недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена без включения недействительной ее части.
Нормы ГК об основаниях и последствиях недействительности сделок применяются к сделкам, требования о признании недействительными и последствиях недействительности которых рассматриваются судом, хозяйственным судом или третейским судом после 01.07.1999 г. независимо от времени совершения соответствующих сделок. (ст.1141 ГК).
Возможные последствия признания сделки недействительной:
1) восстановление прежнего состояния (двусторонняя реституция). В этом случае каждая сторона обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах;
2) односторонняя реституция. При наличии умысла у одной из сторон все полученное ею по данной сделке возвращается другой стороне, у которой все полученное взыскивается в доход государства;
3) обращение имущества в доход государства. При наличии умысла у обеих сторон все полученное ими по данной сделке взыскивается в доход государства.
Особые последствия наступают в случае признания сделки притворной, то есть сделки, совершенной с целью прикрыть другую сделку. В этом случае к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
Немаловажное значение имеют вопросы исковой давности при предъявлении исков о признании недействительными сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан. Ст.182 ГК устанавливает специальные сроки исковой давности по недействительным сделкам и определяет порядок их исчисления.
Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Иск о признании оспоримой сделки недействительной или о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.180 ГК), или со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п.2 ст.182 ГК).
В соответствии со ст.1143 ГК установленные Кодексом сроки исковой давности применяются к тем искам, сроки предъявления которых, предусмотренные ранее действовавшим законодательством, не истекли до 01.07.1999 г.
К предусмотренному п.2 ст.182 ГК иску о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, право на предъявление которого возникло до 01.07.1999 г., применяется срок исковой давности, установленный для соответствующих исков ранее действовавшим законодательством

 

 

Все агентства
1 Обеспечение сделок с недвижимостью

www.kd.by
2 Апартамент
www.apt.archisafe.com
3 Ваш выбор
4 Корус
5 Правовой рынок недвижимости
6 Магазин квартир
7 Недвижимость
8 Эдем
9 Брестская служба недвижимости
10 Меком
11 Бюро недвижимости ИП Василевича
12 Любимый город
13 Домашний очаг
14 Уника
15 Городской центр недвижимости
16 Государственное агентство недвижимости

Новости одной строкой

NEW!!!
иногородним
покупателям

ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
 
Продаю жилье
Куплю жилье
Меняю жилье
Сниму жилье
Сдаю жилье
Разное
Услуги

Знакомства
Работа
Бартер
Продаю
Куплю
Меняю
Авто
Powered
by
СОВЕТЫ ЮРИСТА
 
1 Понятие недвижимости
2 Состав недвижимости, находящейся в частной собственности граждан
3 Особенности сделок с недвижимостью: Общая характеристика
4 Сделки с жилыми помещениями
5 Сделки с садовыми домами и дачами
6 Сделки с земельными участками
7 Общие основания признания сделок с недвижимостью граждан недействительными
8 Виды недействительных сделок с недвижимостью граждан
9 Как правильно заключить договор
10 Рекомендации от российских агентств,
полезные ссылки

 
Юридическая информация российских агентств  
КОНТАКТ
 
Гостевая книга
E-mail:
admin, info
Каталлог ссылок
 
ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ
 
Региональный информационный портал
"Виртуальный Брест"
страница обновлена
 
Брест, реклама, объявления,
строительство
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
HFree.ru - интернет-магазин по продаже аксессуаров для мобильных телефонов.Бесплатная доставка по Москве.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Каталог Ресурсов Интернет Fair.ru Ярмарка сайтов silver.kiev.ua
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
E-mail: admin@mybrest.tk, info@mybrest.tk