Недвижимость Бреста информационный сайт
Недвижимость Бреста - без посредников
Место
Вашей
рекламы
меню
на главную :: гостевая книга :: доска объявлений :: форум
новости
АГЕНТСТВА
НЕДВИЖИМОСТИ
ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Согласно ст.154 Гражданского кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Законодательством установлены требования к сделкам с недвижимостью граждан, которые можно подразделить на две группы:
1) общие условия удостоверения сделок вообще (законность содержания; наличие дееспособности и правоспособности граждан и правоспособности юридических лиц к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; выполнение требований, касающихся формы сделки);
2) требования, дополняющие и конкретизирующие первые и устанавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок.
Законность содержания сделки означает, что ее положения должны соответствовать требованиям законодательства.
В соответствии со ст. 4 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если иное не предусмотрено Конституцией и принятыми в соответствии с ней иными законодательными актами, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к правоотношениям, возникшим:
после введения их в действие;
до введения их в действие в части прав и обязанностей, возникших после введения их в действие.
В силу ст.392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.
Согласно ст.5 Гражданского кодекса возможно применение гражданского законодательства по аналогии. Допустима и аналогия права: определение прав и обязанностей сторон по сделке исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства.
При этом не допускается применение по аналогии норм, которые ограничивают гражданские права и устанавливают ответственность.
Требования законодательства могут касаться круга объектов этих сделок, их основных разновидностей, а также объема переходящих по ним прав и обязанностей. Так, при продаже или обмене комнаты в квартире не могут выступать объектами продажи или обмена помещения, находящиеся в общем пользовании нескольких собственников жилья.
Способность физических лиц к участию в сделке определяется на основании норм гражданского законодательства. Граждане Республики Беларусь вправе совершать не противоречащие законодательству сделки и участвовать в обязательствах.
Одним из условий признания сделки с недвижимостью действительной необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.
В соответствии со ст.16 ГК под гражданской правоспособностью понимается способность иметь гражданские права и нести обязанности.
Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается его смертью (п.2 ст.16 ГК).
Под гражданской дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (п.1 ст.20 ГК).
Граждане, достигшие 16-летнего возраста, получили право на эмансипацию. При эмансипации гражданина или вступлении его в брак до достижения восемнадцатилетнего возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме соответственно с момента принятия решения об эмансипации или со времени вступления в брак и такие несовершеннолетние граждане имеют право совершать сделки с недвижимостью наравне с лицами, достигшими совершеннолетия.
Сделки за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних), а также граждан, признанных судом недееспособными, могут совершать от их имени законные представители – родители, усыновители или опекуны.
Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления ими спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами. Такие граждане не вправе самостоятельно совершать сделки, попечители дают согласие на совершение сделки гражданином, ограниченным в дееспособности (ст.33 ГК).
В соответствии с п.2 ст.35 ГК без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе совершать, а попечитель- давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимости, сделок, которые влекут отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его недвижимого имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Условием действительности сделки является соответствие воли и волеизъявления.
Воля – это мотивированное желание достижения поставленной цели (вступить в сделку), т.е. психическое состояние субъекта. [29, с.133]
Волеизъявление – это выражение воли лица вовне, благодаря которому она становиться доступной восприятию других лиц. [29, с.133]
Если волеизъявление участника сделки не соответствует его воле, то такая сделка может быть признана недействительной ввиду пороков воли. При этом содержание воли участника сделки не соответствует действительным его намерениям, хотя внешне имеет место совпадение воли и волеизъявления. Примерами таких сделок могут служить сделки, совершенные в результате ошибки, заблуждения, под влиянием угрозы, обмана, насилия. Воля и волеизъявление составляют сущность сделки.
Для действительности сделки нужно, чтобы она отвечала требованиям закона, касающимся формы. В форме сделки проявляются способы выражения и закрепления воли участников сделки.
По общему правилу сделки могут совершаться в устной, письменной форме (простой или нотариальной), путем осуществления конклюдентных действий, молчания ( бездействия).
Например, договор аренды нежилого помещения, заключенный между гражданами на срок не более одного года, может быть совершен и в устной форме, так как письменная форма предусмотрена для договоров аренды на срок более одного года, а также для договоров аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока (ст.580). К сделкам с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан, законодательство предъявляет более жесткие требования по сравнению с другими видами имущества. В большинстве случаев обязательна письменная форма. В соответствии со ст.521 Гражданского кодекса, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Составление такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи при купле-продаже недвижимости не предусмотрено.
В отличие от Гражданского кодекса 1964 года, других законодательных актов, предусматривающих нотариальное удостоверение некоторых договоров кули-продажи недвижимого имущества (жилого дома, дач, квартир, земельных участков, не находящихся в собственности Республики Беларусь), Гражданский кодекс 1998 года таких требований не содержит. Однако в соответствии со ст.1147 Гражданского кодекса, впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, действовавшие до вступления в силу Гражданского кодекса. Это касается, в частности, правил Гражданского кодекса о нотариальном удостоверении сделок купли-продажи жилого дома, если одной из его сторон является гражданин, квартир, дач, земельных участков, не являющихся собственностью Республики Беларусь.
Авторы, комментирующие это отличие, считают, что в условиях государственной регистрации права собственности на недвижимость на основе договора купли-продажи нотариальное удостоверение этого договора становится излишним.[31, с.82]
В данном вопросе не существует единого мнения. Так, Каравай А.В. считает, что отказ от обязательной нотариальной формы договора продажи недвижимого имущества будет иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Одним из положительных моментов можно назвать отсутствие необходимости уплачивать значительные суммы государственной пошлины за совершение нотариального действия и удешевление в следствии этого совершения таких договоров. Наиболее существенным отрицательным последствием является понижение уровня правовой защищенности лиц, участвующих в сделке. [28, с.76]
Также следует помнить, что в случае отказа от нотариальной формы договора отчуждения недвижимости стороны будут вынуждены составлять договор самостоятельно или обращаться за помощью к посреднику на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно. Если же стороны решат обратиться за помощью к адвокату, то следует помнить, что адвокат, как правило, отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки.
Обязательная нотариальная форма для договоров купли-продажи недвижимости была введена в России и Западной Европе в конце XIX века. При этом законодатель имел своей целью защиту граждан-собственников земельных участков, прежде всего сельскохозяйственных производителей, от необдуманных, поспешных, а также мошеннических сделок с землей.
В настоящее время нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью во многих странах не ограничивается только официальным выполнением предусмотренной для сделки формы. Непосредственной задачей нотариуса является защита участников сделки от возможного риска. Для этого нотариус обязан тщательно исследовать волю сторон, выяснить обстоятельства дела, проинформировать стороны о правовых последствиях сделки и после этого зафиксировать волю сторон в ясной и недвусмысленной форме в нотариальной грамоте. При этом нотариус особенно тщательно должен следить за тем, чтобы не были ущемлены интересы неопытных участников сделки.
Нотариального удостоверения требуют договор об ипотеке (п.2 ст.320 Гражданского кодекса), договор ренты (ст.555 Гражданского кодекса).
Пунктом 2 ст.164 Гражданского кодекса предусмотрено, что нотариальное удостоверение любой сделки с недвижимым имуществом обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Кроме общих условий, предусмотренных для сделок, существуют требованиям, конкретизирующие и дополняющие общие условия совершения сделок с недвижимым имуществом граждан и устанавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок.
Таким условием является условие по ограничению оборотоспособности отдельных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан. Так, в настоящее время ограничен оборот земельных участков. Оборотоспособностью обладают лишь некоторые из земельных участков, принадлежащие гражданам Республики Беларусь на праве частной собственности: земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства, дачного строительства и находящиеся в пожизненном наследуемом владении граждан.
Условия действительности сделок с недвижимостью, принадлежащей гражданам, касаются также предмета договора.
Предметом договора отчуждения недвижимого имущества может быть не любое недвижимое имущество, указанное в ст.130 Гражданского кодекса, а только то, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом договора имущество, являющееся исключительной собственностью государства. Например, морские суда могут находится как в государственной собственности, так и в собственности юридических и физических лиц. Но суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь.
В ст. 525 Гражданского кодекса содержатся специальные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимого имущества. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Поэтому собственник недвижимости или уполномоченное им лицо обязаны предъявить документы на домовладение, садовый дом, дачу, земельный участок, гараж: технический паспорт, справку органа регистрации и технической инвентаризации, государственный акт на земельный участок или другой документ, предусмотренный законодательством.
Ст. 522 Гражданского кодекса введена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Имеется в виду не регистрация договора отчуждения недвижимости, а регистрация перехода права собственности от собственника недвижимого имущества к его приобретателю.
Ст.131 Гражданского кодекса предусмотрена обязательная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.
В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Так, воздушные суда регистрируются на основании Авиационных правил регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов.
Формой регистрации является регистрация сделок с недвижимыми вещами. В отдельных наиболее сложных случаях, в целях осуществления государственного контроля за переходом прав по сделке, а также за самой сделкой с недвижимостью, предусмотрена государственная регистрация как самой сделки, так и права по этой сделке. Гражданское законодательство к числу таких случаев относит регистрацию права собственности и договора продажи жилого помещения (ст.522, 529 Гражданского кодекса), предприятия (ст.531, 535 Гражданского кодекса), договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений (ст.538 Гражданского кодекса), т.к. к данному договору применяются соответственно правила о купле-продаже жилых помещений, сделки с землей (ст.165 Гражданского кодекса).
Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с нею выполняет ряд функций. Она гарантирует устойчивость прав владельцев недвижимости, дает возможность государству контролировать переход прав на нее, расходование средств на приобретение недвижимости, помогает приобретателю дома, дачи, иного недвижимого имущества убедиться в надежности партнера по сделке.
В соответствии с п.4 ст.131 Гражданского кодекса, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу необходимую информацию произведенной регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Обобщенная информация о принадлежащих гражданину или юридическому лицу правах на недвижимое имущество предоставляется только в случаях, предусмотренных законодательными актами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество осуществляется путем включения записей о его первичной регистрации в Единый государственный регистр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проведенная регистрация удостоверяется регистрационным удостоверением о регистрации прав и совершением специальной регистрационной надписи на документе, подтверждающем право. Право, зарегистрированное раньше по времени, имеет приоритет над другим правом, зарегистрированным позже.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
При заключении и исполнении сделок со зданиями или сооружениями в качестве обязательного документа для регистрации перехода права собственности или права пользования такими объектами на практике требуется передаточный акт или иной документ о передаче. Передаточный акт составляется и подписывается сторонами, не требует нотариального удостоверения.
Если сделка с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершена без согласия органа опеки и попечительства, она должна признаваться судом недействительной в силу ст.169 Гражданского кодекса как не соответствующая требованиям законодательства.

 

Все агентства
1 Обеспечение сделок с недвижимостью

www.kd.by
2 Апартамент
www.apt.archisafe.com
3 Ваш выбор
4 Корус
5 Правовой рынок недвижимости
6 Магазин квартир
7 Недвижимость
8 Эдем
9 Брестская служба недвижимости
10 Меком
11 Бюро недвижимости ИП Василевича
12 Любимый город
13 Домашний очаг
14 Уника
15 Городской центр недвижимости
16 Государственное агентство недвижимости

Новости одной строкой

NEW!!!
иногородним
покупателям

ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
 
Продаю жилье
Куплю жилье
Меняю жилье
Сниму жилье
Сдаю жилье
Разное
Услуги

Знакомства
Работа
Бартер
Продаю
Куплю
Меняю
Авто
Powered
by
СОВЕТЫ ЮРИСТА
 
1 Понятие недвижимости
2 Состав недвижимости, находящейся в частной собственности граждан
3 Особенности сделок с недвижимостью: Общая характеристика
4 Сделки с жилыми помещениями
5 Сделки с садовыми домами и дачами
6 Сделки с земельными участками
7 Общие основания признания сделок с недвижимостью граждан недействительными
8 Виды недействительных сделок с недвижимостью граждан
9 Как правильно заключить договор
10 Рекомендации от российских агентств,
полезные ссылки

 
Юридическая информация российских агентств  
КОНТАКТ
 
Гостевая книга
E-mail:
admin, info
Каталлог ссылок
 
ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ
 
Региональный информационный портал
"Виртуальный Брест"
страница обновлена
 
Брест, реклама, объявления,
строительство
 
 
Chudo.ru - Русское чудо!
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
СУДЬБА каталог ссылок
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Каталог ресурсов Московские Уголки Недвижимость TopCTO Недвижимость купить продать снять
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Rating All.BY
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
E1.RU работа для web-мастера : вакансии, поиск работы, резюме.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Мебель "Гомельдрев" в Бресте
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
АВТОмобильные зарядные устройства для сотовых телефонов.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Иван Сусанин - новый каталог Интернет ресурсов
 
 
 
 
 
 
Член элитного клуба самых лучших сайтов Navigators-Internet! Anglofil Limited поможет оформить поездку, подобрать жилье, найти работу, выбрать учебное заведение, получить визу, иммигрировать в Великобританию, выбрать туристический маршрут, получить образованиеработа, вакансии, резюме, кадровые агентства, удобный поиск работы, трудоустройство по городам: Владивосток, Иркутск, Красноярск, Москва, Новгород, Омск, Ростов-На-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Якутск и др.Лучшие ссылки в ИнтернетеСсылки на разные сайты!Catalog
 
 
 
Catalog Sitegod Каталог Allprikol.ruDylan.Ru - Поисковая система с каталогом лучших сайтов.Submitter.ru - Free promoting
 
 
 
 
 
 
 
 
 
E-mail: admin@mybrest.tk, info@mybrest.tk