Каталог ссылок "Воронье гнездо"
Каталог Бизнес Ресурсов
HotIndex
Поисковый каталог
Недвижимость Бреста информационный сайт
Недвижимость Бреста - без посредников
Место
Вашей
рекламы
меню
на главную :: гостевая книга :: доска объявлений :: форум
новости
АГЕНТСТВА
НЕДВИЖИМОСТИ
СДЕЛКИ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

Конституция Республики Беларусь устанавливает гарантию права граждан Республики Беларусь на жилище (ст.48). Реализация данного права обеспечивается развитием государственного и частного жилищных фондов, содействием гражданам в приобретении жилья. Однако в современной экономической ситуации государство не может обеспечивать бесплатным жильем всех граждан. Бесплатно или по льготным ценам жилье предоставляется лишь гражданам нуждающимся в социальной защите. Для остальных категорий населения одним из основных способов решения жилищной проблемы становится покупка жилья.
Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.
Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, - могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.
Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.
Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.
В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом и образую с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
В силу ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилой дом – здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями.
Жилое помещение – помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан.
Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух или нескольких квартир (многоквартирный жилой дом).
Квартирой считается жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома. Квартира является частью здания, в которой проживает семья различного численного состава или один человек. По общему правилу, квартира содержит жилые и подсобные помещения, имеет отдельный выход на лестничную клетку, в коридор или наружу.
Комната – это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную и туалетную комнаты, кладовые). Изолированная жилая комната – жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Подсобные помещения – помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения.
Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лоджии, служащие для отдыха в летнее время и повышающие их комфортность и благоустройство.
Законодательство устанавливает особые правила использования жилых помещений в гражданском обороте. Особенности отчуждения названных объектов недвижимости заключаются в специальных требованиях, предъявляемых законодательством к их субъектному составу, предмету, форме и содержанию.
Особый порядок купли-продажи жилых домов, квартир в Республике Беларусь был введен с принятием постановления Верховного Совета Республики Беларусь от 11.06.1993 г. «О порядке купли-продажи квартир (домов) в Республике Беларусь» (в настоящее время утратило силу Законом Республики Беларусь от 12.11.1997 г.) и Временного положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.08.1993 г. № 589. Данные акты установили существенные, но неоправданные ни с правовой, ни с экономической точек зрения ограничения на приобретение жилья в республике. Например, предусматривалось, что жилые дома и квартиры подлежали продаже только тем гражданам, которые постоянно проживали в данном населенном пункте. Иными словами, житель города Бреста мог совершать сделки с недвижимостью, находящейся только в пределах города Бреста.
В этой связи указанные постановления дважды становились предметом рассмотрения Конституционного Суда Республики Беларусь. В решении от 25 марта 1997 года «О толковании Заключения Конституционного Суда Республики Беларусь от 27 июня 1996 года «О соответствии Конституции и законам Республики Беларусь постановления Верховного Совета от 11 июня 1993 года «О порядке купли-продажи квартир (домов в Республике Беларусь» и временного положения о порядке купли-продажи квартир (домов), утвержденного постановлением Совета Министров от 31 августа 1993 года № 589» Конституционный Суд Республики Беларусь указал, что граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договору купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь независимо от постоянного места жительства. Вместе с тем законом могут быть определены особенности купли-продажи квартир (домов) в городе Минске, поскольку Минск как столица Республики Беларусь согласно Конституции имеет особый статус. Так, Законом Республики Беларусь от 12 июля 2000 г. «О статусе столицы Республики Беларусь – города Минска» предусмотрен ряд полномочий Минского городского Совета депутатов, не свойственных другим Советам аналогичного уровня. В частности, Минскому городскому Совету депутатов предоставлено право определять в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь особенности приобретения и обмена жилых помещений в г.Минске в домах государственного и частного жилищного фонда гражданами Республики Беларусь, иностранными гражданами и лицами без гражданства, не проживающими постоянно в г.Минске. В соответствии с этим на основании Решения Мингорисполкома от 30.10.1997 г. № 988 «О рассмотрении представления прокурора г.Минска об устранении нарушений жилищного законодательства» предусматривается, что продажа квартир в жилых домах, находящихся в коммунальной собственности города, гражданам Республики Беларусь, не проживающим постоянно в г.Минске, иностранным гражданам и лицам без гражданства осуществляется на основании решений Мингорисполкома.
Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь и имеющие законный источник существования, пользуются наравне с гражданами Республики Беларусь правом приобретения в порядке купли-продажи квартир (домов) в Беларуси. При этом не исключается возможность установления международными договорами и законами Республики Беларусь особенностей приобретения ими квартир (домов) по договорам купли-продажи.
Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами и установленной процедурой реализации норм международных договоров. Такое соглашение достигнуто Республикой Беларусь с Российской Федерацией. Устав Союза Беларуси и России, ратифицированный Законом Республики Беларусь от 10 июня 1997 года, предусматривает, что граждане Союза Беларуси и России (граждане Республики Беларусь и граждане Российской Федерации) имеют право на приобретение, владение, пользование и распоряжение имуществом на территории другого государства – участника Союза на тех же условиях, что и граждане этого государства.
В соответствии с Положением о порядке купли-продажи квартир (домов) объектами купли-продажи могут быть: незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.
Не подлежат продаже:
- жилые помещения в общежитиях;
- служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов, совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности);
- жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения);
- квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны;
- жилые помещения социального пользования;
- жилые помещения в специальных домах;
- жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.
Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному или распорядительному органу либо иному покупателю по решению указанного исполнительного или распорядительного органа.
Собственность граждан на объекты в жилищной сфере может быть личной или общей. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст.246 Гражданского кодекса). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Такая собственность именуется долевой. В случае, если доли собственников не определены, общая собственность выступает совместной собственностью
Для совместного управления и распоряжения недвижимым имуществом создаются товарищества собственников жилья или кондоминиумы. В этих случаях индивидуальные квартиры в многоквартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места (объекты) общего пользования (лестничные клетки, внутридомовые инженерные коммуникации, чердаки и крыши, технические подвалы) передаются в общую долевую собственность владельцев квартир.
По общему правилу, существование общей совместной собственности в жилищной сфере предопределено родственными отношениями, иными тесными личными связями участников такой собственности. Реже такая собственность на жилые помещения возникает на основании совместного строительства жилого дома не связанными родством лицами. Совместная собственность может возникнуть при приобретении жилья супругами, приватизации.
Правила определения доли в праве долевой собственности установлены ст.247 Гражданского кодекса. Размер долей участников долевой собственности может быть определен или на основании акта законодательства или его могут определить соглашением сами участники. Если участник общей долевой собственности за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества произвел неотделимые улучшения этого имущества, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Если при общей собственности доли ее участников не определены как это было указано выше, они считаются равными.
Доля может быть выражена арифметически (1/2, 1/3 и т.п.). Такая доля называется идеальной. Арифметически выраженная доля может не совпадать с размером жилого помещения, которое использует собственник.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Выдел доли участнику общей собственности может быть осуществлен только после предварительного определения долей каждого из участников в праве на общее имущество.
Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
В соответствии с п.4 ст.255 Гражданского кодекса, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. При определении доли жилого помещения, приходящейся на участника долевой собственности, нередки случаи, когда такая доля собственника оказывается незначительной, например, при чековой приватизации жилья. В соответствии с ч.2 п.4 ст.255 Гражданского кодекса, в случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.
Согласно ст.253 Гражданского кодекса при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Таким образом, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, сдать в залог или иным образом распорядиться своей долей, но при соблюдении условий ст.253.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом должны быть указаны цена, а также другие условия продажи жилого помещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки (письменно или по умолчанию) или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Передачу заявления о продаже доли в общей собственности вправе произвести нотариус, при обращении за совершением такого нотариального действия гражданина.
Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.253 Гражданского кодекса).
Перечень оснований для приобретения жилых помещений в собственность граждан достаточно широк. Это и традиционные купля-продажа, дарение, мена, наследование, и новые, такие как приватизация: получение гражданами занимаемых ими квартир в собственность бесплатно, приобретение незаселенных квартир в домах, которые намечены к реконструкции и капитальному ремонту, продажа гражданам квартир в домах общественных организаций.
В качестве отдельных правовых оснований приобретения гражданами жилых помещений в собственность могут быть названы строительство, в том числе самостоятельное возведение гражданами жилых домов (коттеджей), части жилого дома и квартир на праве собственности, как отдельными гражданами, так и гражданами в составе коллективов индивидуальных застройщиков, жилищными и жилищно-строительными кооперативами.
Право собственности на жилой дом может возникнуть в результате переноса и восстановления на новом месте жилых домов и строений (ст.104 Жилищного кодекса Республики Беларусь) по желанию граждан в случае сноса принадлежащих им домов. Граждане приобретают право собственности на жилое помещение и на основании передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; в результате передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома. Самостоятельным основанием является и признание за гражданами права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном законодательством. Член организации граждан-застройщиков может стать собственником жилья, оформив право собственности на жилое помещение после выплаты пая, а наследник – приняв жилое помещение в наследство.
Новым в законодательстве и практике является приобретательная давность. Согласно ст.235 Гражданского кодекса, гражданин может приобрести право собственности на недвижимость, если он в течение пятнадцати лет непрерывно и открыто владел этим имуществом как своим собственным. В случае, если это имущество подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.
До приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности лицо, владеющее таким имуществом имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательством или договором основания.
Основанием возникновения права собственности на жилое помещение является:
- строительство хозспособом;
- договор купли-продажи, мены, дарения или иная вторичная сделка;
- приватизация: в собственность одного гражданина, в общую долевую собственность, в общую совместную собственность;
- юридический факт, положенный в основу решения судов: устанавливающий или подтверждающий право собственности, а также устанавливающий право наследования;
- приобретательная давность.
Жилые дома (жилые помещения) должны быть закончены строительством, если иное не оговорено законодательством, и приняты в эксплуатацию по актам, утвержденным местными исполнительными и распорядительными органами.
Подсобные строения и сооружения (сараи, летние кухни и другие строения) не могут быть зарегистрированы отдельно от жилого дома.
Жилые дома (жилые помещения), принадлежащие на праве общей долевой собственности, регистрируются за правообладателями с указанием долей, указанных в регистрационном удостоверении и определенных в правоустанавливающих документах.
Регистрация прав на квартиры и другие помещения, а также их доли, расположенные в зданиях общей (совместной или долевой) собственности, осуществляется в Регистре с указанием фамилии, имени, отчества каждого участника данного коллектива застройщиков, номера квартиры, размера ее общей и жилой площади.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 03.09.1999 г. № 1372 «О порядке государственного учета жилищного фонда» устанавливает, что технический паспорт на жилой дом является исполнительной документацией на законченный строительством жилой дом. Он составляется органами регистрации и технической инвентаризации и включается в состав документации, предъявляемой заказчиком (застройщиком) государственной приемной комиссии.
Технический паспорт на жилое помещение жилищного фонда Республики Беларусь составляется на каждое жилое помещение частного или государственного жилищных фондов.
Технический паспорт на одноквартирный (блокированный) жилой дом составляется в одном экземпляре, который выдается физическому лицу, а на квартиру (жилую комнату) – в двух экземплярах, первый из которых хранится в составе регистрационного (инвентарного) дела в хранилищах органов регистрации и технической инвентаризации, второй выдается физическому лицу, в собственности которого находится соответствующая квартира.
При изменении количественных или качественных характеристик квартиры (жилой комнаты) технический паспорт подлежит замене новым, при этом ранее составленный паспорт подшивается в регистрационное (инвентарное) дело, на нем делается отметка «Составлен новый паспорт» и указывается дата составления.
Сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.
Сделки с жилыми помещениями могут заключаться путем оформления договора купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, залога, обмена жилыми помещениями, найма жилых помещений, договора безвозмездного пользования.
Сделки с жилыми помещениями могут быть возмездными (купля-продажа) или безвозмездными (дарение).
Договоры с жилыми помещениями могут быть основными или предварительными. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Купля-продажа жилых домов и квартир является одной из распространенных сделок, направленных на отчуждение объектов недвижимости в жилищной сфере.
Правовое регулирование купли-продажи этих объектов недвижимости в жилищной сфере осуществляется Гражданским кодексом Республики Беларусь, Жилищным кодексом Республики Беларусь, Положением о порядке купли-продажи квартир (домов).
Договор купли-продажи квартир (домов) является двусторонним и порождает двусторонние правоотношения: одновременно возникает право собственности у покупателя и прекращается у продавца.
Участниками данной сделки могут быть граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, а также юридические лица.
В соответствии со ст.101 Жилищного кодекса граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома и квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размеров.
Согласно ч.2 ст.123 ЖК и Положению о порядке купли-продажи квартир (домов) продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением.
Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Граждане могут продавать свои жилые дома и квартиры также и юридическому лицу, в установленном законодательством порядке зарегистрированному на территории Республики Беларусь.
Объектами купли-продажи могут быть:
- незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;
- квартиры, построенные для продажи;
- жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации;
- квартиры принадлежащие юридически лицам негосударственной формы собственности;
- квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности;
- жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита (п.3 Положения о порядке купли-продажи квартир (домов).
Жилые дома, не завершенные строительством, и дома, подлежащие реконструкции, могут являться объектом продаж только после отселения всех проживающих в них граждан и при условии, что их строительство (реконструкция) будут завершены, а сами помещения использованы по назначению.
Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме, установленной ст.521 Гражданского кодекса для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому в соответствии с пунктом 1 ст.522 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно пункту 2 ст.529 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
До принятия и введения в действие законодательного акта Республики Беларусь, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требования к форме данного договора определяются Положением о порядке купли-продажи квартир (домов). Договор купли-продажи между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в местном исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения квартиры. Граждане и юридические лица приобретают право собственности на купленные квартиры после регистрации договора купли-продажи в органе регистрации и технической инвентаризации.
Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон) вступает в силу с 08 мая 2003 года. Данный Закон устанавливает правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь с целью признания и защиты государством зарегистрированных в соответствии с Законом прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В данным Законом не предусмотрена нотариальная форма договора. Составление проектов сделок, подлежащих государственной регистрации, и их государственная регистрация осуществляется регистратором. Регистратор - работник соответствующей республиканской и территориальной организации по государственной регистрации, имеющий соответствующую профессиональную подготовку и квалификацию, обладающий установленными законодательством правами и несущий определенные обязанности. Однако, не исключается возможность обращения граждан в нотариальную контору за совершением сделки с недвижимым имуществом, но и в этом случае сделка будет считаться заключенной только с момента государственной регистрации, предусмотренной данным Законом. Учитывая тот факт, что совершение сделок с недвижимостью требует наличия определенной материальной базы, а также квалифицированных кадров, можно предположить, что в течение некоторого времени большинство граждан все же будет обращаться к нотариусу для совершения сделок с недвижимостью.
При урегулировании сделок купли-продажи жилых помещений законодатель особое внимание уделяет обеспечению защиты жилищных прав граждан. Согласно п.2 ст.275 Гражданского кодекса переход права собственности на жилой дома или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В этой связи существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч.1 ст.529 Гражданского кодекса). Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним, наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане, наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма). Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилым помещением дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения (ч.4 ст.123 Жилищного кодекса).
На куплю-продажу жилых помещений распространяется и п.4 ст.275 Гражданского кодекса, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Нарушение этого условия влечет признание договора недействительным (ничтожным) и предъявление управомоченными лицами в судебном порядке применения последствий, установленных п.2 ст.168 Гражданского кодекса (двустороннюю реституцию).
Договор купли-продажи жилых домов (квартир) должен содержать данные, позволяющие определенно установить предмет договора. В договоре указываются полный адрес жилого дома (квартиры) их общая и жилая площадь, количество комнат и подсобных помещений, этажей или этаж – для продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом доме (квартире) считается несогласованным, а сам договор незаключенным.
Договор продажи недвижимости считается незаключенным, если в тексте договора отсутствует условие о цене недвижимости.
Согласно ст.527 Гражданского кодекса передача квартиры (жилого дома) продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если продаваемая квартира (жилой дом) полностью соответствуют условиям договора, но одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, считается, что продавец в одностороннем порядке отказался от передачи квартиры (жилого дома) или покупатель – от обязанности принять данное имущество.
По согласованию сторон оплата жилого помещения может производится в кредит: с отсрочкой или рассрочкой платежа. Согласно п.5 ст.458 Гражданского кодекса жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Данное положение позволяет осуществить защиту прав продавца жилого помещения.
Как правило, расчеты между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производятся до его подписания и нотариального удостоверения. Возможны ситуации, когда стороны производят расчеты в присутствии нотариуса.
По общему правилу покупатель здания, сооружения или другой недвижимости приобретает одновременно с правом собственности права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Собственники жилых домов (квартир) могут быть участниками договоров мены и обмена жилыми помещениями. Жилищный кодекс Республики Беларусь (ст.32) употребляет термины «обмен» и «мена» как идентичные, но существует мнение, что для сделок с недвижимым имуществом нужно более точно разграничивать данные договоры. Так, термин «обмен» чаще употребляется в нормах жилищного законодательства, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений в домах государственного и иных фондов. Термин «мена» применяется к тем случаям обмена жилыми помещениями, когда они принадлежат гражданам на праве собственности.
Договор мены жилых помещений в практике встречается не часто. Обычно он заключается в связи с переездом собственников жилых помещений в другие населенные пункты. Договор же обмена жилых помещений традиционно является одним из способов улучшения жилищных условий граждан.
Сторонами в договоре мены являются собственники жилья. Договор мены – это практически тот же договор купли-продажи жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан, где ценовой эквивалент – жилые помещения.
Сторонами в договоре обмена выступают наниматели (арендаторы) жилых помещений в домах государственного жилого фонда.
Обмен и мена жилыми помещениями урегулированы Гражданским и Жилищным кодексами Республики Беларусь, другими нормативными актами, а также Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.08.1999 г. № 1191.
Договор пожизненной ренты – самостоятельный договор об отчуждении недвижимого имущества. Чаще всего таким имуществом выступает жилой дом, квартира.
В соответствии со ст.567 Гражданского кодекса пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Пожизненная рента – это денежная сумма, регулярно выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
Статьей 569 предусмотрено, что пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.
Получателем ренты может быть только гражданин или несколько граждан. Размер пожизненной ренты, определенный в договоре, не может быть меньше размера базовой величины в пересчете на месяц (ч.2 ст.568).
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям ренты, если договором не предусмотрено иное.
Договорные обязательства по выплате пожизненной ренты могут быть прекращены по соглашению сторон. Они подлежат расторжению по требованию получателя ренты в одностороннем порядке, если плательщик ренты допускает существенные нарушения договора. В этих случаях получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа или расторжения договора и возмещения убытков.
Договор пожизненной ренты с иждивением сочетает в себе обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты с его пожизненным иждивением.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществить пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица. Плательщик ренты в силу договора становится частным собственником переданного ему объекта недвижимости и обязуется предоставить бывшему собственнику такого имущества пожизненное содержание с иждивением. Такое содержание включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также уход за гражданином, если того требует состояние его здоровья.
Основанием прекращения пожизненного содержания с иждивением является:
- смерть получателя ренты;
- существенное нарушение плательщиком ренты свои договорных обязанностей (ст.576 Гражданского кодекса).
По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру (жилой дом) в собственность (ст.543 Гражданского кодекса).
Договор дарения является безвозмездным. В случае встречной передачи вещи или права договор не признается дарением.
Данный договор должен быть заключен в письменной нотариальной форме и зарегистрирован в обязательном порядке органом государственной регистрации и инвентаризации.
В соответствии со ст.546 Гражданского кодекса не допускается дарение жилых помещений:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными – их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений – гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями.
В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Новой разновидностью дарения является пожертвование. Согласно п.1 ст.553 Гражданского кодекса пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.
Пожертвования могут делаться гражданам, лечебных, воспитательным учреждения, учреждениям социальной защиты, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным, религиозным и иным некоммерческим организациям, Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам.
Пожертвование жилого помещения должно быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Если же такое условие отсутствует, то имеет место обычный договор дарения.
При заключении договоров с жилыми помещениями нотариусами проверяется дееспособность и правоспособность участников сделки, устанавливается соответствие воли и волеизъявления, а также истребуются необходимые документы.

 

Все агентства
1 Обеспечение сделок с недвижимостью

www.kd.by
2 Апартамент
www.apt.archisafe.com
3 Ваш выбор
4 Корус
5 Правовой рынок недвижимости
6 Магазин квартир
7 Недвижимость
8 Эдем
9 Брестская служба недвижимости
10 Меком
11 Бюро недвижимости ИП Василевича
12 Любимый город
13 Домашний очаг
14 Уника
15 Городской центр недвижимости
16 Государственное агентство недвижимости

Новости одной строкой

NEW!!!
иногородним
покупателям

ДОСКА ОБЪЯВЛЕНИЙ
 
Продаю жилье
Куплю жилье
Меняю жилье
Сниму жилье
Сдаю жилье
Разное
Услуги

Знакомства
Работа
Бартер
Продаю
Куплю
Меняю
Авто
Powered
by
СОВЕТЫ ЮРИСТА
 
1 Понятие недвижимости
2 Состав недвижимости, находящейся в частной собственности граждан
3 Особенности сделок с недвижимостью: Общая характеристика
4 Сделки с жилыми помещениями
5 Сделки с садовыми домами и дачами
6 Сделки с земельными участками
7 Общие основания признания сделок с недвижимостью граждан недействительными
8 Виды недействительных сделок с недвижимостью граждан
9 Как правильно заключить договор
10 Рекомендации от российских агентств,
полезные ссылки

 
Юридическая информация российских агентств  
КОНТАКТ
 
Гостевая книга
E-mail:
admin, info
Каталлог ссылок
 
ПОЛЕЗНЫЕ ССЫЛКИ
 
Региональный информационный портал
"Виртуальный Брест"
страница обновлена
Amok.ru - прогресивный каталог интернет ресурсов
Брест, реклама, объявления,
строительство
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
BeeHost.ru - Каталог ссылок
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Купить. Продать. Сдать. Снять. Доски объявлений по недвижимости
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
= ANTALYA.RU = Все о Турции. Продажа туров онлайн. Скидки и горящие предложения от ведущих туроператоров
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FRANCE-TRAVEL.RU - Информационный сервер по Франции
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Портал о заработке Skyfamily
 
 
 
AddUrl.ru - Каталог ссылок.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Каталог ссылок 'Воронье гнездо'
 
 
i-mode.ru - Каталог ссылок.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ranker - каталог ресурсов Курганской области
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
STULYA.RU - Фабрика Стульев. Стулья, столы, офисные кресла, мягкая мебель - на заказ и со склада. Более 400 моделей. Оптовикам значительные скидки.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ribca.net - мегапортал
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
гипсокартон
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Поисковый каталог
расходные материалы
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
БизнесСайт
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
RussianCourier.com - Каталог Русско-Британских ссылок. Новости, знакомства, желтые страницы, общение, иммиграция, информация о Великобритании и Лондоне
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Все для сотовых телефонов!
 
 
 
 
 
 
 
 
Адвокат Поляков Максим Анатольевич
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Все для сотовых телефонов!
 
 
 
 
 
 
 
 
THAI.RU - Информационный сервер по Таиланду
 
 
 
 
 
 
 
 
E-mail: admin@mybrest.tk, info@mybrest.tk